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物業費的這些法律知識,關鍵時刻用的上!
作者:管理員    發布于:2015-08-13 16:15:14    文字:【】【】【

物業費問題一直是廣大業主、物業人關心的話題,在現實生活中,業主拒繳物業費的理由有很多,主要原因是缺乏正確的認知。對于物業費的相關法律法規,物業和業主都應掌握,理性對待,避免雙方有不愉快事件的發生。

  物業管理費的相關法律法規

  《中華人民共和國民法通則》

第一百零六條:公民、法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任。

《合同法》

  第一百零七條:當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。

   《物權法》

  第七十二條:業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

  第八十三條:業主應當遵守法律、法規以及管理規約。業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

  法規

  《物業管理條例》

  第七條:業主在物業管理活動中,履行下列義務:

  (四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

  (五)按時交納物業服務費用;

   第三十六條:物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。

第四十一條:物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。 

第四十二條:業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶繳納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。

   第四十三條:縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門,應當加強對物業服務收費的監督。

   第六十七條:違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。

  其他法規

  最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

   第六條:經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。第七條業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費,物業服務企業請求業主承擔連帶責任的,人民法院應予支持。

  《業主大會和業主委員會指導規則》

   第二十條:業主拒付物業服務費,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的,業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

發改委《物業管理條例》《物業服務收費管理辦法》

   第四條:國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業服務收費的監督管理工作。縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

第八條:物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價,在物業管理區域內的顯著位置,將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第九條:業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

第十條:建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同,應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容,涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

第十五條:業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以依法追繳。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的,從其約定,業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

  第十六條:納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售,或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業,物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

  第二十一條:政府價格主管部門會同房地產行政主管部門,應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定,由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

  清收物業費應注意的法律問題

  1、物業企業應避免不當清收行為。這里所說的不當清收行為,是指物業企業未能依據物業服務合同的約定或法律、法規,規章的規定,而擅自采取的其他方式清收欠費的行為。

  不當清收行為常見的表現為采用停水、停電、停氣、停熱,停止提供物業服務的方式。

  不當清收行業不僅達不到清收的目的,相反具有很多危害性。其一,容易激化與欠費業主的矛盾;其二,變主動為被動;業主欠費其行為已違約,是其單方過錯,如物業企業采取不當清收,則變成混合過錯;其三,不當清收行為具有違約性、違規性和違法性。

  2、物業企業應依法依據法律法規的規定收費。實行政府指導價的,按政府的規定收費。實行市場調節價的,與業主在物業服務合同中明確約定。面對業主欠費時,可根據相關法律追繳,維護自身的正當權益。

  3、物業企業在催收欠費時應采用書面形式并給業主簽字確認。物業企業催收欠費的方式中最具法律意義的當屬書面催收并經業主簽字確認。這樣可以規范物業企業的管理,確認物業企業和業主之間欠物業費的標準、數額,另外可以中斷訴訟時效。

  4、協商為主,訴訟或仲裁為輔。物業企業在以物業服務合同為標準。做好服務的前提下,通過說理的方式和欠費業主協商解決。必要時可通過業主委員會協調、督促。協商不是萬能的,對于惡意欠費的業主只能采取司法救濟的途徑來解決。一般情況通過訴訟程序,如果雙方在物業服務合同中仲裁約定,就應當經過仲裁程序解決。

 

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